אחוז הוצאות התפעול הוא יחס פיננסי המשמש בעיקר את חברות הנדל"ן להערכת רווחיות הנכסים. החישוב הבסיסי של יחס הוצאות התפעול הוא ההוצאות התפעוליות חלקי ההכנסה הגולמית האפקטיבית.
זיהוי הוצאות התפעול
תחילה עליך לחשב הוצאות תפעוליות לתקופה. ההוצאות התפעוליות כוללות את כל העלויות הכרוכות בפעילות השוטפת. כל הוצאות המכירה והמנהלה - כגון דמי שכירות, ביטוח, משכורות מנהלים, שיווק, ציוד משרדי ופחת ציוד - הן חלק מההוצאות התפעוליות. הוצאות שנצברו למטרות שאינן פעילות עסקית, כגון הוצאות ריבית על מימון או עמלות בגין השקעה, אינן נכללות בהוצאות התפעוליות.
זהה הכנסה ברוטו אפקטיבית
חישוב הכנסה ברוטו יעיל לתקופה. הכנסה ברוטו אפקטיבית היא מונח ספציפי המשמש הכנסות להשכרה. הכנסה ברוטו אפקטיבית היא פוטנציאל הכנסות השכירות של נכסים עסקיים בניכוי גורם פנוי מוערך. לדוגמה, נניח שהעסק שלך משכיר 10 נכסים בשיעור של 30,000 $ לשנה. במצטבר, המאפיינים נוטים להיות ריקים 5 אחוזים מהזמן. הכנסה ברוטו יעיל הוא $ 285,000 - $ 300,000 פחות פקטור פנוי של 15,000 $.
לחשב את אחוז
כדי לחשב את אחוז הוצאות התפעול, מחלק את ההוצאות התפעוליות ברווח גולמי אפקטיבי. לדוגמה, נניח שלעסקי הנדל"ן שלך יש הוצאות תפעול של 200,000 $ והכנסה ברוטו אפקטיבית של $ 285,000. יחס הוצאות התפעול הוא 200,000 $ מחולק $ 285,000, או 70 אחוזים.
פירוש האחוז
באופן כללי, אחוז הוצאות תפעול נמוכות יותר מאשר גבוה. ככל שהאחוז נמוך יותר, ההכנסה היחסית של הנכסים מביאה, אולם יחס גבוה כשלעצמו אינו גורם להתראה. סוגים מסוימים של נכסים עשויים פשוט להיות רווחיים יותר מאחרים. לדוגמה, חברת נדל"ן עם מבנים באזורים משתלם מאוד נוטים להיות אחוז נמוך יותר מאשר חברה עם רכוש באזור פחות רצוי. זאת משום שהחברה יכולה לגבות דמי שכירות גבוהים יותר, למרות שההוצאות התפעוליות יהיו דומות יחסית בשתי החברות. מסיבה זו, עדיף להשוות את אחוז נגד חברות לשכור סוגים דומים של נדל"ן.
