נכסים מעוקלים שנמכרים על המדרגות בית המשפט למעשה מהווים את השלב השני של תהליך העיקול. הצעד הראשון נקרא מראש טרפה, והוא כאשר הבנק או בעל המשכנתא מתחיל את הצעדים כדי להחזיר את הנכס והנכסים. השלב הסופי, לאחר טרפה, קורה לאחר המכירה, והוא עוסק פרק זמן מסוים לפני המציע הגבוה ביותר יכול למעשה להשתלט על הנכס.
טרום טרפה
תהליך טרום טרפה מתחיל כאשר התשלום הראשון הוא החמיץ על משכנתא. החשבון מסומן ובעל המשכנתא מתבונן בחשבון עבור תשלומים מאוחרים או חסרים. לאחר חשבון נחשב מדי עבריין, בעל המשכנתא מתחיל את הניירת יש את הנכס נמכר במכירה פומבית בבית המשפט. ניירת זו כוללת בדרך כלל הגשת הודעת כוונות לרשויות המקומיות הנכונות והודעה בעיתון כי הנכס יימכר בתאריך מסוים.
מכירה פומבית של בית המשפט
ברוב המדינות, את הצעות על נכס שנמכר בבית המשפט המכרז עשוי להתחיל לפני יום המכירה בפועל. אלה ימים נוספים מתווספים עבור בעלי בתים בפעם הראשונה להציע הצעה על הנכס; אם ההצעה התקבלה גבוה מספיק כדי לספק את בעל המשכנתא, הוא קיבל את המכרז בפועל מבוטל. אם לא יתקבלו הצעות במהלך הימים שלפני המכירה, הנכס ימכר על מדרגות בית המשפט. במדינות מסוימות, בעל המשכנתא יש את הזכות לציין את הסכום הנמוך ביותר של כסף הוא ייקח (שנקרא עתודה) עבור הנכס להיות מכור. לעתים קרובות, נכס המכירה הפומבית תמכור הרבה מתחת ערך השוק, ובכך הצעת במכירה פומבית פעילות מועדפת של ספקולנטים הנדל"ן ומשקיעים אחרים.
פוסט טרפה
ב 12 מדינות, יש תקופת המתנה לפני המציע גבוה יכול לקחת את החזקה של הנכס. הפעם מותר כך כל מסים ושעבודים אחרים ושעבודים משנה ניתן ליישב לפני המכירה הסופית. מדינות רבות תאפשר homeowner המקורי לרכוש את הנכס במחיר של ההצעה הגבוהה ביותר.
חסרונות
בעוד מקבל חתיכת הממשלה של הנכס במחיר נמוך יותר נראה עסקה, יש כמה גורמים שכדאי לזכור. עבור אחד, את הבית המקורי עשוי עדיין לחיות בבית, ואת הקונה החדש עשוי להזדקק לעזרה משפטית לפנות אותם. שנית, הבעלים לשעבר עשוי להיות trashed פנימה כאשר הם עזבו, ביצוע שיפוץ או שיפוץ הנכס יקר יותר. עבור עיקולים נמכר על המדרגות בית המשפט, בדיקה של הנכס מראש אינו מסופק בדרך כלל. החיסרון השלישי הוא כי 100 אחוז מהמחיר במזומן כי היה ההצעה צפויה כאשר ההצעה היא הכריזה על הזוכה.
