שער CAP מייצג שיעור היוון. זהו מדד המתאר את שיעור התשואה על השקעה בנכס בהתבסס על גובה שכר הדירה שאתה מצפה לקבל. המשקיעים להשתמש שיעור CAP בעת קבלת החלטת הרכישה שכן הוא מסייע להם לקבוע איזה נכס להשקעה ייתן את ההחזר הטוב ביותר על הכסף שלהם.
טיפים
-
שיעור ה - CAP מראה את שיעור התשואה הפוטנציאלי על השקעה בנדל "ן. אם היית לקנות נכס במזומן, שיעור CAP ייצג את התשואה השנתית היית מקבל עבור הכסף שלך.
הגדרת קצב CAP
שיעור ה - CAP הינו היחס בין הרווח הנקי מפעולות רגילות הנגזר מנכס לבין שווי הנכס של הנכס. במונחים פשוטים, זה שכר הדירה נטו מחולק מחיר המכירה. הנתון המתקבל מייצג את אחוז התשואה שתקבל מהשקעה של כל המזומנים. המשקיעים להשתמש שיעור CAP כדי לגדול במהירות את ההשקעה הפוטנציאלית ביחס להשקעות אחרות. מאז אחד המרכיבים העיקריים הוא הכנסות השכירות, שיעורי CAP בדרך כלל מוקרן על בסיס הערכה של דמי השכירות סביר.
חישוב שיעור CAP
כדי להבין שיעור CAP, בואו נסתכל על נכס זה בשוק עבור $ 400,000. תארו לעצמכם כי הנכס ישכור עבור $ 25,000 בשנה, ויהיו 5,000 $ של הוצאות כגון תיקונים, שיווק עלויות הביטוח; הרווח הנקי מפעולות רגילות הוא 25,000 $ פחות 5,000 $ או 20,000 $. שיעור CAP הוא $ 20,000 מחולק $ 400,000, או 5 אחוזים. בענף הנדל"ן המסחרי, זה נפוץ לומר כי נכס זה נמכר בשיעור 5 אחוזים CAP, כלומר ההשקעה שלך 400,000 $ במזומן צפוי להרוויח תשואה שנתית של 5 אחוזים.
שיעור CAP משווה סיכון
שיעורי CAP הם דרך קלה להגדיל את הסיכון הקשורים להשקעה בנכס ביחס להשקעה "בטוחה" כגון איגרות חוב ממשלתיות. נניח, למשל, כי אתה שם את הכסף שלך $ 400,000 לתוך שטרות האוצר 10 שנים - נחשבת השקעה בסיכון נמוך מאוד - מניב סביב 2.5 אחוזים בשנה. עכשיו, אתה משווה תשואות של 5 אחוזים עבור הנכס המסחרי לעומת 2.5 אחוזים עבור איגרות החוב הממשלתיות. התשואה הנוספת של 2.5% משקפת את הסיכון הנוסף שאתה מניח מעל ומעבר לאג"ח חסרות הסיכון, כגון פקיעת חכירה, תנודות ערך הנכס והאם הדיירים ישלמו בפועל בזמן.
טוב נגד שער CAP רע
שיעורי CAP תואמים את רמת הסיכון בעסקה, ולכן אם שיעור CAP טוב או רע תלוי איך הסיכון שאתה סובל. בדוגמה לעיל, אתה יכול להכפיל את שיעור CAP ל -10 אחוזים על ידי רכישת בניין במחיר מוזל מחוץ לרובע העסקים המרכזי רק 200,000 $, בהנחה שהוא עדיין משכיר ב 20,000 $ בשנה. עכשיו, אתה לוקח את הסיכון כי יש ביקוש הדייר עבור המיקום הזה, וכי הביקוש יישאר חזק לאורך זמן. בתור משקיע, אתה לא רוצה שיעור CAP זה נמוך יותר מאשר תשואות האג"ח בטוח. מעבר לכך, האתגר הוא להבין את שיעור הזכות CAP מבוסס על הסיכון של העסקה.
