בעלי עסקים ובעלי נכסים המבקשים לפתח פיסת קרקע על ידי בניית בניין, שינוי שטח או חלוקת מחלקה חייבים להגיש בקשה להיתר עם השלטון המקומי לעשות זאת. בעלי בתים רבים ועסקים עשויים רק צריך היתר אחד אם הקרקע המוצעת להשתמש עבור רכושם עולה בקנה אחד עם הקיים חוקי התכנון המקומיים. הבנת חלק מההבדלים בין היתרי בנייה לבין היתרי בנייה מסייעת לשפוך אור על האחריות.
יסודות של יעוד
הייעוד הוא סוג של חוק מקומי לשימוש בקרקע המיועד "להגן על בריאות הציבור, בטיחותו ורווחתו על ידי הסדרת השימוש בקרקע ושליטה על סוג, גודל וגובה של מבנים", על פי ועדת פילדלפיה קוד יעוד. מבחינה היסטורית, חוקי התיישבות הגבילו את סוגי הפיתוח העירוני שניתן היה לאפשר לבנייה באזורים מסוימים של תחום השיפוט של הממשלה המקומית הנקראים אזורים או מחוזות. חוקים אלה התפתחו עם הזמן כדי להתאים מטרות רחבות יותר, כגון פיתוח הולכי רגל או שימור היסטורי.
היתר בנייה
אישור שטחים משמש בדרך כלל על מנת להבטיח כי השימוש בקרקע של הפיתוח המתוכנן עולה בקנה אחד עם חוקי התכנון המקומיים. המפתחים ובעלי הקרקעות מבקשים היתר בנייה עם מחלקת התכנון המקומית, הסוקרים את השימוש בקרקע המוצעת ובודקים אותה מול טבלת הבניה. בעיר פורטלנד, אורגון, למשל, היתרי יעוד מונפקים בדרך כלל לשיפורים קטנים שאינם דורשים אישורי בנייה.
היתר בנייה
היתר בנייה מונפק גם על ידי מחלקת התכנון המקומית, אך מבטיח כי הפיתוח המתוכנן עולה בקנה אחד עם דרישות הבטיחות של קוד הבנייה המקומי. קודי בנייה דורשים כי הבנייה היא קולית מבנית, בנוי כראוי ובטוח לכיבוש. קודי בנייה עשויים גם לדרוש התקנות ספציפיות הנוגעות לנהלי בטיחות אש ופינוי. היתרי בנייה דורשים בדיקה בטיחות של שתי תוכניות הבנייה ואת הבניין הסתיים על ידי הבניינים הרשמי.
הבדלים עיקריים
ברוב הערים, תהליך הגשת הבקשה לבנייה ובנייה הוא סימולטני. זאת משום שמחלקת התכנון תאמת את השימוש בקרקע המתוכננת כמתאימה לשולחן הבניה לפני שינפיקו היתר בנייה. הנוהל הספציפי משתנה בהתאם לעיר. בעיר ברקלי, למשל, על בוני פרויקטי פיתוח גדולים להגיש בקשה להיתר בנייה לפני שיוכלו להגיש בקשות להיתר בנייה. במקרה זה, היתר ההתיישבות אוכף רק את התקנות של קוד הישוב המקומי בעוד היתר הבנייה אוכף את תקני הבנייה. בפורטלנד, אורגון, כדוגמא נוספת, היתר הבנייה כולל את היתר ההתייעלות באופן אוטומטי, ולכן המפתחים אינם נדרשים להגיש בקשה להיתרים.
