כיצד להפריד את ערך הקרקע מערכו של בניין

כאשר הבניין נרכש יש לבצע הקצאת מחיר הרכישה בין הקרקע לבניין. הקצאה זו תשמש לקביעת הוצאות פחת שנתיות לבניין לצורכי מס ודוחות כספיים. אמנם אין נוסחה אחת כי ניתן להשתמש בכל פעם הקצאה נעשה, אתה חייב להיות מסוגל להגן על ההקצאה בין קרקע לבניין במקרה הקצאה הוא לערער על ידי סוכנות המס.

פריטים שתצטרך

• סגירת מסמכים מהרכישה

• שומות מס רכוש

עיין במסמכי הנעילה מרכישת הבניין והקרקע. את מחיר הרכישה כולו יש להקצות בין קרקע, עלויות בנייה וסגירה. עלויות סגירת מורכב דמי הכותרת, דמי ההרשמה ואת שכר טרחת עורך דין הקשורים לרכישה. עלויות הסגירה מהוונות, נרשמות כנכס במאזן ומופחתות על פני אורך החיים השימושי של הנכס. החלק של מחיר הרכישה שהוקצה לקרקע לא יופחת. החלק של מחיר הרכישה שיוקצה לבניין יופחת על פני אורך חיים שימושיים של 39 שנים.

להקצות את מחיר הרכישה בין הקרקע לבניין בהתבסס על שווי השוק ההוגן של כל רכיב נכון למועד הרכישה. הקצאה זו כפופה לשיקול דעת מקצועי. כלל אצבע טוב לשימוש בעת הקצאת מחיר הרכישה בין קרקע לבניין הוא כלל 20/80. הבניין הוא הנכס העיקרי, המהווה כ -80% ממחיר הרכישה. הקרקע היא הנכס הזעיר, המהווה כ -20% ממחיר הרכישה.

קביעת יחס הקצאה על ידי בחינת שומות מס רכוש. שומות מס רכוש יספקו שווי כולל של הרכוש, הקרקע והבנייה, וכן ערך לבניין לבדו והקרקע לבדה. חישוב היחס בין שווי הקרקע לבין הערכת הרכוש הכולל ויחס ערך הבניין לסך כל הרכוש.לדוגמה, אם הערכת הרכוש היתה 500,000 $, הקרקע היתה 100,000 $ והבניין היה 400,000 $, הקרקע תהיה 20 אחוז מהערך המוערך והבניין יהיה 80 אחוזים מהערך המוערך.

בדוק את היחס מחושב עבור סבירות. לדוגמה, אם רכשת בניין דירות עם חצר, הערך המיוחס לאדמה יהיה גדול יותר מאשר אם רכשת בניין תאגידי עם מגרשי חניה ופיקניק. זכור כי כל המבנים בנויים על גבי הקרקע. גם במקרה של בניין עיר ללא אזורי בילוי או חניה, הבניין נשען על הקרקע. חייב להיות חלק מהמחיר הרכישה שהוקצה לארץ.

טיפים

• שקול להעסיק שמאי מקצועי כדי לוודא את הערך של הקרקע והבנייה. הערכה מקצועית תעמוד בכל האתגרים העומדים בפניך מסוכנויות המס בנוגע להקצאה בין נכסים ברי פחת לבין נכסים בלתי ניתנים לפדיון.