שווי השוק ההוגן של הנכס הוא שווי נכס בשוק הפתוח ללא גורמים חיצוניים. ערך זה יש שימושים חשובים רבים והוא חיוני גירושין, בעת חישוב מסים, עבור מכירות הבתים ותביעות ביטוח. בעוד כל נכס נתון יש נתון אחד תיאורטית שווי שוק הוגן, קביעת הערך האמיתי יכול להיות כמעט בלתי אפשרי. לכן יש שיטות רבות לחישוב שווי השוק ההוגן, שכל אחת מהן יכולה להיות מדויקת פחות או יותר על סמך הפרטים של נכס מסוים.
מהו שווי שוק הוגן?
שווי שוק הוגן הוא אחד מאותם מושגים פשוטים לכאורה שיכולים להיות מורכבים מאוד בפועל. במילים פשוטות, שווי השוק ההוגן הוא המחיר של פיסת נכס מסוימת תמכור בשוק הפתוח הנוכחי ללא לחצים חיצוניים כגון זמן או אילוצים כספיים. בעיקרו של דבר, המונח מתייחס המחיר הנמוך ביותר המוכר יהיה מוכן לקבל את המחיר התחרותי ביותר הקונה יהיה מוכן לשלם אם לא היה ממהר לקנות או למכור, לא היה כפוף אילוצים כספיים, ושניהם היו ידע סביר של העובדות הרלוונטיות. שווי השוק ההוגן כפוף לאספקה ולביקוש ויעלה ויוריד על בסיס השוק הנוכחי.
מדוע שווי שוק הוגן חשוב
שווי השוק ההוגן הוא הערכה חסרת פניות של נכס. זה לא מושפע על ידי הקונה או המוכר של המצב הכספי או הרגשי. מסיבה זו, המושג משמש לעתים קרובות למטרות משפטיות, לרוב אלה הקשורות מסים, ביטוח עסקאות נדל"ן. זה יכול לשמש גם בהתנחלויות גירושין כדי להבטיח את שני הצדדים לקבל נתח כספי שווה של הנכסים למרות ששני הצדדים אינם יכולים להיות הבעלים של חלקים שווים של כל הנדל"ן האמיתי המעורבים גירושין. ממשלות משתמשות גם בתחום למטרות של דומיין חשוב כאשר הן תופסות רכוש מבעליה ומחזירות אותן על בסיס שווי השוק ההוגן.
שווי שוק הוגן ומסים
שווי שוק הוגן הינו שימושי בקביעת שווי הנכס ששימש לניכוי מס לאחר אובדן נפגעים או לתרומות צדקה. לדוגמה, אם בעל רכב תורם את מכוניתו לרצון טוב, הוא יכול לכתוב את שווי השוק ההוגן על סמך מה יהיה שווה את המכונית בעסקה בשוק פתוח.
שווי השוק ההוגן לצרכי מס היה הנושא של מקרים רבים IRS בית המשפט כפי שהוא יכול להיות קשה לקבוע. אם האדם שתרם את מכוניתו ל'רצון טוב 'מחפש את שווי השוק ההוגן של הרכב שלו, למשל, הוא יכול להסתכל על מכירות דומות ב- eBay Motors. הוא יכול גם להשתמש בערך שהוא שילם עבור המכונית אם הוא קנה את זה לאחרונה, לבסס את המחיר על הערכה של מומחה מקומי או לחשב אותו במספר דרכים אחרות. אבל כל אחת משיטות אלה עלולה לגרום מחיר שונה, כך שאם מס הכנסה מאמינה שווי השוק ההוגן שלו גבוה מדי, הם יכולים ביקורת אותו כתוצאה מכך.
שווי שוק הוגן משמש גם בקביעת הערך של בית מס רכוש. ההפרש בין מחיר הרכישה לבין שווי השוק ההוגן ישתנה ככל שהזמן לובש, ולכן יש להעריך את הערך באופן קבוע על ידי בודק מס עירוני או מנהל שווי נכסים.
בתי המשפט לניסויים ישתמשו גם בשווי השוק ההוגן של הנכסים לצרכי מס, שכן הם יכולים לסייע לקבוע את גובה ההטבות של המוטבים שנפטרו. ערך זה הוא חשוב במיוחד במקרים אלה, כי בדרך כלל אם הנכס בירושה לא נשמרת על ידי המשפחה, היא תימכר במהירות, ולכן הערך לא ניתן לחשב במדויק על ידי מה זה נמכר. בנוסף, שווי השוק ההוגן חייב להיות שהוקם בבתי המשפט probate כמו חלקים רבים של הנכס הם בירושה על ידי מוטבים מרובים אשר חייב לקבוע שווי שוק הוגן אם אדם אחד רוצה לשמור על הנכס ולתת את המוטבים האחרים נתח הוגן של ערך הנכס.
נדל"ן שימושים
כאשר homeowner מחליט למכור את הנכס שלה, זה מועיל לה להבין את שווי השוק ההוגן לפני הרישום כדי לדעת מה היא צריכה למכור אותו. היא לא רוצה לרשום את הבית עבור מעט מדי, אבל היא גם לא רוצה לרשום את הבית עבור כל כך הרבה שזה יהיה לגרוע קונים.
שווי שוק הוגן לביטוח
ענף הביטוח תלוי במידה רבה גם בערכי שוק הוגנים להחזר נכסים שנפגעו או נהרסו. לדוגמה, אם בית נהרס באש, חברת הביטוח תשתמש בשווי השוק ההוגן של הנכס כדי לקבוע כמה לשלם עבור התביעה. נתון זה אינו לוקח בחשבון את הקשר הרגשי של האדם לנכס, כלומר הסכום בפועל ששולם באמצעות התביעה עשוי להיות נמוך בהרבה מאשר אדם יהיה מוכן לקבל הם היו מנסים למכור את הנכס לפני שהוא נהרס.
הבדלים בין מונחים דומים
בעוד ש"שווי השוק "מתייחס למחיר של נכס בשוק ריאלי, שווי השוק ההוגן מייצג את שווי הנכס בשוק היפותטי מושלם שבו קונים ומוכרים נמצאים על בסיס שווה. בעוד ערך השוק בפועל של הבית יהיה זמין רישום נכס, שווי השוק ההוגן של הבית הוא לא כל כך קל לחשב. שווי השוק בפועל יכול להיות גבוה יותר מאשר שווי השוק ההוגן במקרים רבים אם המוכר overvalues רכושם או נמוך יותר אם המוכר הוא מנסה לבצע מכירה מהירה מתוך ייאוש.
"הערך המוערך" של נכס הוא מושג דומה, אך מכיוון שהוא מתייחס רק להערכת שווי של שמאי אחד על שוויו של הפריט, לא שווי השוק ההוגן האמיתי כפי שהוא עשוי להשתנות מעריך שמאי ל מעריך שווי. שמאים להשתמש בתקנים, הנחיות, תקנות מקומיות, מגמות כלכליות ומכירות דומה כדי לקבוע את שווי השוק ההוגן של הנכס. במרבית המקרים שבהם נדרש שווי שוק הוגן, הערך המוערך נחשב מקובל, עם זאת, הערכים המוערכים יכולים לעיתים להיות גבוהים מעט משווי השוק ההוגן האמיתי.
לבסוף, "הערך המוערך" הוא ערך של נכס כפי שנקבע על ידי שמאי מס מקומי או מנהל שווי נכסים. ערך זה משמש לחישוב מס רכוש. באופן כללי, הערך המוערך של הנכס יהיה מבוסס על הפעם האחרונה שהוא נמכר, בדיקות האחרונות בבית ומכירות בית דומה. כמו הערך המוערך, מטרתן של הערכות אלה היא לקבוע את שווי השוק ההוגן, אך ההערכות מוגבלות בכך שהן רק חוות דעת של אדם אחד. בעוד שהערך המוערך צריך להיות דומה לשווי השוק ההוגן, הוא בדרך כלל נמוך יותר. ערכים משוערים הם דמויות ציבוריות וניתן לגשת אליהם באתרים מסוימים או במשרדי שמאי המס המקומי.
השוואות שוק השוואתי
ישנן דרכים רבות לקבוע את שווי השוק ההוגן, ובעוד יש היפותטי אחד שווי שוק הוגן של נכס מסוים, כל שיטה של חישוב הערך עשוי לגרום למספר שונה. השיטה הנפוצה ביותר לחישוב שווי שוק הוגן היא לעשות ניתוח שוק השוואתי. זה כרוך להסתכל על נכסים דומים אחרים בשוק או נכסים דומים שנמכרו לאחרונה בשנים האחרונות עד שלוש שנים.
בשווקים כמו נדל"ן, חשוב לשקול את המיקום של נכסים למכירה, אבל עם פריטים כמו אספנות ועתיקות, זה יכול להיות טוב יותר להסתכל על המכירות האחרונות האחרונות ברחבי העולם כמו אספנים בדרך כלל לא להגביל את הרכישות שלהם אזור מקומי. כאשר מנתח השוק השוואתי כרוך הנדל"ן, הם מבוצעים בדרך כלל על ידי סוכני נדל"ן מורשה צריך לערב השוואות לבתים עם מדה מרובע דומה, במצב דומה עם מספר דומה של חדרי שינה. הם צריכים גם לכלול רק בתים שנמכרו על השווי ההוגן בשוק הפתוח, לא בתים שנמכרו ב עיקול או נמכר אחרת בערכים נמוכים באופן דרסטי או גבוה.
הערכת שוק הוגן מקצועי
דרך נפוצה נוספת לקבוע שווי שוק הוגן של הנכס היא לשכור שמאי. שמאים צריכים להתמחות בסוג הנכס שהם בודקים. לדוגמה, שמאי מקרקעין הוא מומחה מוסמך עם ניסיון והכשרה כדי לקבוע את ערך הנכס, בעוד שמאי אמנות יש ידע נרחב של אמנות העולם, ההיסטוריה האמנות ומגמות הנוכחי במכירות של יצירות אמנות. שמאים להשתמש הן ניתוח שוק תחרותי וגורמים אחרים, כגון מגמות כלכליות, כדי לקבוע את שווי השוק ההוגן של הנכס. רבים המלווים דורשים בית לעבור הערכה מקצועית לפני אישור הלוואות עבור הנכס.
עלות החלפת נכס
עלות החלפת הרכוש שכיחה הן לחברות הביטוח והן לצורכי מחיקת מס. עלות ההחלפה דומה לעתים קרובות ניתוח שוק תחרותי בכך שהוא יכול להיות כרוך להסתכל על מחירי המכירה של נכסים דומים. לדוגמה, אם אתה לקרוס את המכונית שלך, חברת הביטוח רק צריך לתת לך את שווי השוק ההוגן של המכונית כדי להחליף אותו עם מכונית במצב דומה.
כאשר פריט, כגון בית, צריך להיות מחדש, עלות החלפת צריך לקחת את העלויות האלה בחשבון. לדוגמה, אם הבית שלך נהרס בטורנדו והיה צריך להיות מחדש, זה יכול לעלות לך 250,000 $ רק בשנה שעברה, אבל לבנות מחדש את אותו בית עם חומרים חדשים יכול לעלות $ 300,000.
מחיר המכירה
במקרים מסוימים, ניתן להשתמש במחיר המכירה לקביעת שווי השוק ההוגן של הנכס. זה בדרך כלל חל רק אם המכירה היתה לאחרונה ואם זה היה בשוק פתוח ללא לחצים חיצוניים. אם בית נרכש רק בשנה שעברה על ערך שנחשב הוגן הן הקונה והן המוכר, למשל, זה יכול להיחשב שווי השוק ההוגן לצרכי מס. אולם, לאחר כשלוש עד ארבע שנים, ערך זה לא ישקף עוד את השוק הנוכחי ויש לבצע הערכה לפני קביעת שווי המס.
הערכות צד שלישי
אם אי פעם הסתכלת על בתים באתר כמו Zillow, ייתכן שיהיה לב כי גם בתים שאינם נמצאים למכירה יש ערכים הרשומים עליהם (במקרה של Zillow, אלה נקראים "Zestimates"). הערכות שווי אלו מחושבות באמצעות גורמים כגון מכירות מקומיות אחרונות ורשומי מס ציבוריים. לכל אתר יש נוסחה קניינית ייחודית, ולכן הערכים עשויים להשתנות במידה ניכרת מאתר לאתר.
חברה הנקראת HouseCanary טוענת כי יש לה את המאפיינים המדויקים ביותר של רכוש מקוון המשלבים את כל נתוני השוק הזמינים לניתוח שלה. על פי האתר, שיעור השגיאה שלהם מן השווי ההוגן האמיתי בשוק צריך להיות לא יותר מ -3.6 אחוזים, כלומר האתר יכול בהחלט יש את השוק המדויק ביותר בשוק הוגן הערכות זמין באינטרנט.
