תוכנית משכנתא הפוכה היא הרשות הפדרלית לשיכון (FHA), תוכנית משכנתא מאושרת המאפשרת לקשישים, בגיל 62 ומעלה, להוציא חלק מהון המניות שנצבר בבית. כספים ניתן להשתמש עבור כל מטרה כמעט כגון הכנסה משלימה, שיפורים הביתה, חופשה חלום, או הוצאות רפואיות. שלא כמו משכנתאות הון הביתה קונבנציונאלי, הלווה אינו נדרש לבצע כל החזרים על משכנתא הפוכה כל עוד הלווה משתמשת בבית כמו מעון העיקרי. פירעון המשכנתא הפוכה נעשה כאשר הבית נמכר.
דרישות הערכה למשכנתאות הפוכות
אחת השאלות הנפוצות ביותר היא איך ערך הנכס נקבע עבור משכנתא הפוכה למעשה, אין תעלומה גדולה כדי לקבוע את הערך של משכנתא הפוכה. זה נעשה באותו אופן כמו רגיל "קונבנציונאלי" הביתה משכנתא.
FHA שמאי
אזהרה כי זה הרוב המכריע של משכנתאות לאחור הם FHA המבוטח, את העבודה הערכה חייב להיעשות על ידי שמאי מאושר FHA. בגלל הבית מהווה את "בטחונות הבלעדית" המשמשים כדי להבטיח את המשכנתא הפוכה, זה קריטי כי הערכה מדויקת משקף את הערך האמיתי של הבית. בנוסף, בגלל המשכנתא הפוכה הוא המבוטח FHA, הנכס חייב לעמוד בסטנדרטים FHA רכוש.
מה זה השוואה?
המעריך המאושר של FHA יעשה "השוואה". כלומר, מעריך השווי ישווה את שווי הנכס המוערך לנכסים (דומים) שנמכרו לאחרונה באזור. "נמכר באזור" הוא די לאבד מושג זה מותנה צפיפות האוכלוסייה. שמאים עושים הערכה על בית פרברי טיפוסי עם צפיפות אוכלוסייה פרברי טיפוסי יחפשו "comparables" בתוך רדיוס 1.5-1 עד 3 מייל של הבית הנושא.
ה- FHA אוכף הנחיות קפדניות מאוד עבור שמאי לעקוב בצעידה. הבית חייב להיות דומה נכסים דומים "נמכר" באזור במונחים של סגנון ונוחיות.
מה חדש?
בית דומה נמכר זה מכירה האחרונה. שוב, זה עוד רעיון לאבד. החוסן של מכירות הדיור נוטה להשתנות עם מצבו של המשק. כאשר המשק הוא איטי, מכירות הדיור נוטים להיות איטי.
בדרך כלל, בית דומה שנמכר באזור, אומרים, לפני שנה וחצי לא יהיה בית אידיאלי שעליו לעשות דומה. עם זאת, בכלכלה איטית שבה המכירות הדיור איטי, הבית הזה עשוי להיות "המשחק היחיד בעיר". בסופו של דבר את ההחלטה על מה מהווה מכירה האחרונה הוא פסק דין פסק הדין של המעריך ואת חברת מימון.
עמידה בהנחיות FHA
קשישים רבים מוצאים את עצמם לכודים בדילמה מלכוד 22 כי הנכס חייב לעמוד בסטנדרטים FHA המינימום רכוש כדי לקבל משכנתא הפוכה. בתים ישנים רבים עשויים להזדקק תיקונים כדי לענות על דרישות FHA משכנתא הפוכה כגון קירוי, חשמל, אינסטלציה או עופרת מבוסס בעיות צבע מעבר ליכולת של הלווה לתקן עם זמין מחוץ בכיס הכספים.
החדשות הטובות הן כי FHA מזהה את הפוטנציאל עבור סוגים אלה של בעיות ועשה הוראות שיאפשרו את התיקונים להיעשות מן ההתיישבות ההכנסות, בדרך כלל בתוך מקסימום של שישה חודשים לאחר המימון. כל התיקונים הנדרשים כדי לעמוד בדרישות FHA מצוינים על ידי מעריך השווי בדוח ההערכה. אומדנים מתקבלים מכן מ "מוניטין" הקבלנים לעשות את התיקונים. לבסוף, הכספים הדרושים מוחזקים בנאמנות כדי להיגרר למטה כמו התיקונים נעשים.
