ערך מסוף הינו הערך המהוון של כל תזרימי המזומנים לאחר שנת המס. זוהי השנה שבה מסתיימת תקופת ההשקעה. תזרים מזומנים מהוון הינו היוון תזרימי מזומנים עתידיים להווה. נדל"ן מסחרי כולל בנייני משרדים, קניונים, מפעלים ואדמות פנויות. ערך המסוף הוא מרכיב מרכזי בהערכת הנכסים.
חישוב ערך המסוף על ידי ההנחה כי הנכס מגדיל ערך בשיעור שנתי קבוע עד שנת המסוף. נוסחת ערך המסוף היא: CV_ (1 + r) ^ t, כאשר CV הוא הערך הנוכחי של נכס הנדל"ן, r הוא שיעור ההיוון ו- t היא שנת המסוף. ניתן להשתמש בשיעור האינפלציה הנוכחי עבור שיעור ההיוון. לדוגמה, אם הערך הנוכחי הוא 1,000 דולר, שנת המסוף היא 5 ושיעור האינפלציה הוא 2%, ערך המסוף הוא 1,104.08 $: 1,000_ (1 + 0.02) ^ 5. ישנן שתי בעיות עם גישה זו: ראשית, אתה מניח את הערך הנוכחי הערכה של נכס הנדל"ן המסחרי הוא צודק, כלומר לא גבוה מדי ולא נמוך מדי; ושנית, שתהיה צמיחה מתמדת ומתמדת בערכו עד שנת המסוף. הנחות אלו אינן צפויות להחזיק מעמד לאורך זמן. מסיבות אלה, גישה חלופית משמש לעתים קרובות.
חישוב ערך המסוף על ידי הנחת קצב צמיחה קבוע של תזרים מזומנים לתמיד, החל מהשנה הסופית. נוסחת ערך המסוף היא: CF / r - g, כאשר CF הוא תזרים המזומנים שנובע בנכס בשנה המסתיימת, g הוא קצב הגידול השנתי התזרימי השנתי, ו- r הוא שיעור ההיוון. לדוגמה, אם תזרים המזומנים החל מסוף 5 הוא 100 $, שיעור ההיוון הוא 8% וקצב התזרים השנתי השנתוני הוא 2%, הערך הסופי הוא $ 1,666.67: 100 / 0.08-0.02). שים לב שאם אתה מניח אפס קבוע קצב תזרים מזומנים שנתי קבוע (g), אז הנוסחה ערך מסוף מפשט ל CF / r (תזרים מזומנים מחולק בשיעור ההיוון).
חישוב הערך הנוכחי של ערך המסוף, שהוא למעשה תזרים מזומנים עתידי חד פעמי. נוסחת הערך הנוכחית היא טלוויזיה (1 + r) ^ t, כאשר הטלוויזיה היא ערך הטרמינל בשנה t, ו- r הוא שיעור ההיוון. לדוגמה, אם ערך הטרמינל הוא 1,000 דולר בשנה 10 ושיעור ההיוון הוא 4%, הערך הנוכחי הוא $ 675.56: 1,000 / (1 + 0.04) ^ 10.
טיפים
-
שיעור ההיוון לנכסים הוא בדרך כלל עלות ההון של החברה (כלומר, עלות גיוס ההון).
