מה זה תשואה החוב?

אם אתה בעסק של הנדל"ן המסחרי להשקיע, אתה תהיה מכיר את החיתום הלוואה קריטריונים כגון יחס הלוואה ל-ערך (LTV) ואת יחס שירות החוב (DSCR) יחס. הבנקים בדרך כלל להשתמש במדדים אלה להחליט אם הם צריכים לעשות את ההלוואה. תשואה החוב הוא הילד החדש על בלוק חיתום. המלווים אוהבים את זה כי בניגוד LTV ו DSCR, זה לא להסתמך על שווי השוק, תקופת ההפחתה ואת הריבית אשר יכול להיות מניפולציה או איזה שינוי לאורך זמן.

טיפים

• תשואת החוב מחשבת את הסיכון הכרוך במשכנתא נדל "ן מסחרי על ידי חלוקת הרווח הנקי מפעולות רגילות של הנכס לפי סכום ההלוואה.

מבחני סיכון עבור הלוואות מסחריות

רוב הבנקים ליישם שתי בדיקות כדי להעריך את הסיכון הקשורים הלוואה נדל"ן מסחרי: יחס החוב שירות כיסוי יחס ההלוואה לערך. נוסחת DSCR מעריכה אם הרווח התפעולי נטו מהנכס - כל דמי השכירות וההכנסות מהנכס בניכוי הוצאות התפעול - עולה על תשלומי המשכנתא עם מאגר חיץ בריא, כך שעדיין יש לך מספיק כסף לשלם את ההלוואה גם אם ההוצאות עלו או שכר הדירה יורד. לדוגמה, משאיל עשוי לדרוש הכנסה תפעולית נטו (NOI) של $ 1.50 עבור כל 1 $ לווה.

יחס ה - LTV מייצג את סכום המשכנתא בחלוקה לפי שווי הנכס. אז, אם לווה 500,000 $ לממן בניין $ 800,000, LTV יהיה 62.5 אחוזים. נמוך LTV של סביב 75 אחוזים או פחות אומר הבנק עומד סיכוי טוב לקבל את הכסף בחזרה למכירה טרפה גם אם הנכס הפך פחות יקר לאורך זמן.

מה זה תשואה החוב?

הבעיה עם LTV היא שהיא משתנה עם שינויים בשווי השוק של הנכס, ולכן קשה לקבל מדד סטטי של סיכון עם מדד זה. באופן דומה, מאז חישוב DSCR מסתמך על הריבית של ההלוואה ואת תקופת ההפחתה, אתה יכול לתפעל גורמים אלה כדי להגדיל את DSCR. לדוגמה, העלאת תקופת ההפחתה מ -20 שנים ל -25 שנים יכולה להגיע לתשלום הלוואה שנתי נמוך יותר ובכך להגדיל את ה- DSCR לרמות מקובלות, למרות שהלוואה תעלה יותר עם הזמן. כדי לפצות על כשלים אלה, המלווים בדרך כלל לזרוק תשואה החוב לתוך תערובת חיתום. תשואת החוב מציעה דרך נוספת למדוד את הסיכון של הלוואה נדל"ן מסחרי באמצעות רק את NOI ואת סכום ההלוואה הכולל.

כיצד לחשב תשואה החוב

המתמטיקה פשוטה לחישוב תשואת החוב: לחלק את הרווח התפעולי נטו של הנכס על פי סכום ההלוואה המוצע. לדוגמה, נניח שאתה קונה בניין של 1 מיליון דולר, וה- NOI הוא 50,000 דולר בשנה. יש לך 300,000 $ במזומן ואת רוצה ללוות 700,000 $ כדי לרכוש את הבניין. המלווה מחשבת תשואה החוב של $ 50,000 / $ 700,000 או 7.14 אחוזים. המלווים בדרך כלל להגדיר תשואה מינימלית החוב לפני אישור משכנתא. אז, תמצא כי המלווים להעיף את החישוב על הראש שלה כדי לחשב את המשכנתא, כאשר NOI מחולק על ידי התשואה החוב נותן את סכום ההלוואה המקסימלית. לדוגמה, אם המלווה דורש תשואה החוב של 10 אחוזים, אז שלנו $ 50,000 נכס NOI יהיה זכאי רק הלוואה 500,000 $.

החוב תשואה לעומת שער שווי

משקיעי הנדל"ן נשר עיניים יכירו כי הגדרת התשואה החוב נראה הרבה כמו שער שער, אשר משווה NOI למחיר של הבניין - $ 50,000 / $ 1 מיליון בדוגמה לעיל או 5 אחוזים. הדמיון הוא מכוון. הסיבה לכך היא כי המלווה משתמש יעיל הנוסחה התשואה כדי להבין איזה סוג של החזר על ההשקעה זה יכול לצפות על הכסף שלה אם יש לו עיקול. יחס תשואה גבוה יותר החוב יש יותר שכר הדירה מגיע ביחס לגודל של פירעון ההלוואה, ולכן יש סיכוי סביר הבנק לא יפסיד אם לווה את ברירת המחדל על תשלום משכנתא.

מה תשואה טובה החוב?

מעבר למגזר הנדל"ן המסחרי, התשואה המינימלית המקובלת על החוב המינימלי היא 10%. עם זאת, המספר בפועל אתה מצוטט יהיה תלוי בסוג הנכס, הכוח הפיננסי של הדייר ואת שיעורי הריבית. סוגי נכסים מסוכנים כגון בתי מלון, אשר עשויים להיות תנודות שיעורי פנוי ו NOI צפוי, בדרך כלל הביקוש תשואות החוב גבוה יותר השקעות המשרד יציב יותר. ב משאיל לדבר, תשואה החוב גבוה מציין "מינוף נמוך יותר", אשר מצביע על סיכון ההלוואה נמוך יותר.