הגדרת מבנים מסחריים

כבעל עסק, אתה עלול למצוא את עצמך זקוק מתקנים חדשים, או כדי להתחיל את הפעילות העסקית שלך או להרחיב חברה קיימת. לא משנה איזה סוג של עסק אתה יכול להיות הבעלים, סוג של נכס אתה בסופו של דבר לבחור יהיה ככל הנראה נכס מסחרי. בניין מסחרי הוא פשוט נכס נדל"ן אשר משמש למטרות עסקיות. הרכוש המסחרי יכול להיות מחולק לשש קטגוריות משנה על פי הפעילות העסקית הספציפית הנערכת בו. השכרת נכס מסחרי עבור העסק שלך הוא לא בדרך כלל די פשוט כמו פשוטה כמו הבטחת חכירה למגורים עבור דירה, למשל. משא ומתן על מבנים מסחריים רכוש יכול להיות קצת יותר מורכב, כפי יכול תנאי החכירה, עם מספר מבנים חכירה שונים שיוצעו על ידי בעלי קרקעות שונים.

טיפים

• בניין מסחרי הוא אחד המשמש למטרה עסקית, בין אם ישירות על ידי דיור עסק מסוים או על ידי יצירת רווח, כמו מבנים למגורים.

מהו בניין מסחרי?

כל פיסת נדל"ן המשמשת לפעילות עסקית ופעילויות מהווה נכס מסחרי, בין אם מדובר בקרקע חשופה או משופרת עם בניינים ומתקנים אחרים. מבנה מסחרי הוא כל מבנה שבו מטרה עסקית נרדפת או מופעלת. זה כולל גם שימושים ישירים, כאשר החברה מנהלת עסקים מחוץ לבניין עצמו, ושימושים עקיפים, שבו הבניין עצמו הוא העסק.

דוגמה לשימוש ישיר בבניין מסחרי תכלול חנות מכולת או חנות מכונאים הממוקמת בבניין. דוגמה לשימוש עסקי עקיף היא בנייני דירות, בהם חכירה של דירות בודדות היא הפעילות העסקית המתרחשת באותם מבנים.

מבנים ורכוש המיועדים כבעלי אופי מסחרי כפופים לכללי מסים וכללים שונים, וכן דרישות משפטיות נוספות או שונות ואיסורים במקרים רבים. עיצובים מסחריים גם מפעילים כללי מימון שונים לרכישה, חכירה ושיפור.

דוגמאות של מבנים מסחריים

מבנים מסחריים רכוש מסווגים בדרך כלל לשישה סוגים שונים או קטגוריות:

1. בנייני משרדים
2. בניינים קמעונאיים
3. מבנים תעשייתיים
4. דיור למגורים
5. מלונות ומוטלים
6. בניינים מיוחדים

בין אם ממוקם בערים או בשכונות פרברים, בנייני משרדים הם סוג נפוץ לראות של בניין מסחרי. מתוך מבנים קטנים יותר של כמה קומות גורדי שחקים מאות מטרים גבוה, בנייני משרדים ניתן למצוא כמעט בכל מקום בארצות הברית ומדינות מפותחות אחרות. סוג אחד ספציפי של בנייני משרדים, בניין משרדים רפואיים, נחשב לשימוש מיוחד. בנייני משרדים מכל הסוגים עשויים לשכור משרדים בודדים, סוויטות או רצפות לדיירים רבים או לדייר אחד, אשר לאחר מכן משנה את המבנה כפי שהם רואים לנכון. במקרים רבים, בנייני משרדים מוצעים לדיירים יחד עם ההזדמנות כדי לקבל את שטח בנוי על הדייר של מפרטים.

קמעונאות נכסים ומבנים בית כל מיני חנויות מכירה קמעונאית ומסעדות. זה קטע של שוק הנדל"ן המסחרי יכול להיות מורכב למדי, עם מספר רב של תקנות יעוד מקומיים וחוקי המדינה החלים על סוגים שונים של מבנים קמעונאיים עם דמי השכירות בשוק תלוי במידה רבה על סוג הבניין, גודל, הפריסה ואת מספר ו סוג הדיירים. לדוגמה, נכסים קמעונאיים עשויים להיות בנייני תפוסה בודדים, כגון דירות שממכרות בית מרקחת אחד, או נכסים גדולים ורב-שכירים, כגון קניונים המעוגנים על ידי כמה חנויות גדולות עם מספר רב של חנויות קטנות יותר, דוכנים וקיוסקים.

בניינים שבהם ממוקמים ייצור, תיקון, מחקר ופיתוח ומחסנים ידועים כמבני תעשייה. מבנים מסחריים אלה נוטים להיות ממוקמים באזורים המיועדים במיוחד שנוצרו על ידי תקנות ותקנות מקומיות. הם ממוקמים בדרך כלל מחוץ לאזורים עירוניים בכבדות, אבל הם ליד כבישים מהירים וכבישים אחרים נסעו באופן משמעותי, רכבות ותחנות תחבורה. לעתים קרובות, אזורים ייעודיים תעשייתיים ייעודיים ייארגנו לתוך פארקים תעשייתיים המאכלסים מתקנים עבור מספר חברות. בגלל הרעש והתנועה הנוספים של מבנים תעשייתיים נוטים לייצר, האזורים המיועדים הללו מבודדים בדרך כלל על ידי אזורי חיץ משכונות מגורים.

בניין מסחרי multifamily מוגבל למעשה לכל הנדל"ן למגורים שיכולים בתים מרובים באתר. זה יכלול בתים חד משפחתיים אבל יכלול דירות משותפות, דירות ו townhome התפתחויות. דירה רב-שנתית עוסקת בתכלית מסחרית באמצעות השקעות וניהול של בעליה, כאשר ההכנסה זורמת באמצעות תשלומי שכר הדירה של התושבים. בנייני השכרה מסווגים לפי השורות הבאות, בהתאם לרצפה, מיקום, נוכחות או העדר מעלית:

• בניינים רבי קומות כוללים מעליות אחת או יותר ולפחות תשע קומות.
• בניינים אמצעיים כוללים סיפורים מרובים, אם כי בדרך כלל פחות מתשע, ומעלית.
• לבניינים יש מספר קומות, בדרך כלל 4-6, אבל לא מעליות.
• גינה בסגנון מבנים בתים מרובות דירות בשלושה סיפורים או פחות עם חצר או גינה כמו גינון.
• פארקי הדיור היוצרים או הקהילות (הידוע גם בשם "פארקי הקרוואן", אם כי זה נועד לעתים קרובות במובן גנאי) להציע מגרשים קרקע להשכרה לבעלי אשר מקום הנייד שלהם או מיוצרים בתים (יחיד או כפול רחב בתים) על הרבה לחבר אותם מקורות השירות הקיימים.
• דיור ייעודי הוא כל סוג של מגורים למגורים multifamily המוקדש או מכוון במיוחד על קטע מסוים של האוכלוסייה, כגון הכנסה נמוכה משפחות או קשישים.

מלון ומוטל מציע מאפיינים לפי דרישה עבור נוסעים עסקיים ונופשים. מלונות יכולים להיות בקנה מידה גדול או מלונות עצמאיים בוטיק או בבעלות שרשרת. מלונות עם מחירים גבוהים יותר נוטים לספק או לשכור שטח לעסקים תומכים אחרים המספקים ערך מוסף לאורחי המלון, כגון ספא, מספרות, מסעדות, ברים וקמעונאים בגדים. בקצה השני של הספקטרום יש מוטלים נמוכים, ללא שירותים נוספים או מסעדות באתר. בנוסף, אזורי נופש גדולים ובתי קזינו הם מאפיינים מיוחדים של מלון המציעים אירוח במגוון רחב של נקודות מחיר.

לבסוף, יש קטגוריה "מטרה מיוחדת" הכוללת את הנכסים הלא-מוחשיים המוחזקים על ידי הבעלים המשקיעים בתחום הנדל"ן המסחרי, אך הנכסים אינם מתאימים באופן טבעי לאף אחת מהאפיונים הנ"ל, כגון סמטאות באולינג, מגרשי גולף מיניאטורי מתקני אחסון.

מהי המשמעות של חכירה מסחרית?

בנוסף למספר הקטגוריות של נכס מסחרי, אתה עשוי גם להיתקל סוגים שונים של חכירה מסחרית. בעוד הסכמי השכירות המסחריים נוטים להכיל מספר סוגים של סעיפים משותפים נפוצים, המבנה הספציפי של תנאי החכירה יכול להיות שונה באופן דרמטי למדי, כולל בעיקר את חובות התשלום של הדייר. איזה סוג של חכירה נכונה עבור העסק שלך תלוי בגורמים רבים, כולל התוכניות העסקיות שלך ואת המטרות עבור הנכס, תזרים המזומנים שלך במזומן על כסף ועוד אלמנטים של הכספים של החברה שלך פעולות.

חכירה יחיד נטו או חכירה נטו מחייב את השוכר לשלם רק שכר דירה קבוע (עם זאת, ניתן לחשב), שירותים ומס רכוש. בעל הבית בחוזה נטו או חד פעמי מטפל (או משלם) תחזוקה, תיקונים וביטוח על הנכס וכל השיפורים בהם.

נטו פעמיים נטו חכירה נטו בדרך כלל דורשים השוכר לשלם דמי שכירות, שירותים, מסים רכוש ביטוח עבור הבניין וכל חלק של השטח שנכבשו על ידי השוכר. בעל הבית משלם רק עבור תחזוקה ותיקונים או מבצע את אלה על חשבונו. בחוזי שכירות משולשים, המשכיר משלם עבור תיקונים מבניים לנכס או למבנים בלבד, בעוד השוכר מניח את כל ההוצאות והעלויות הנוספות בנוסף לשכר הדירה.

לבסוף, שירות מלוא שכר הדירה ברוטו שונה באופן כללי מחלקים את עלויות התיקונים המבניים ואת כל העלויות הנוספות תחת התווית של "הוצאות תפעוליות" (כולל ארנונה, דמי ביטוח, שירותים ותחזוקה) בין שני הצדדים. עבור מבנים אשר שוכרים דיירים מרובים, כגון קניונים ו plazas קניות, שירות מלא או שינוי המבנה ברוטו החכירה היא הנפוצה ביותר אימץ סוג. אם ההוצאות התפעוליות יגדל, דמי השכירות לא.

משא ומתן על חכירה מסחרית

כאשר מחפשים את הנכס המסחרי הנכון עבור העסק שלך, את ההתאמה של הנכס המבנים שלה עבור העסק שלך המטרה הן רק ההתחלה. אתה גם צריך להגיע להסכם עם בעל הבית על תנאי החכירה המסחריים המתאימים לצרכים העסקיים שלך, מטרות כספים. משא ומתן על תנאי החכירה המסחריים שלך יכול להיות חוויה מלחיצה או חרדה אפילו אם מעולם לא עשית את זה לפני.

ככלי משא ומתן ראשוני, זה תמיד חכם לחקר דמי השכירות עבור מיקומים ומתקנים דומים. גלה מה תנאי השכירות והחכירה מוצעים עבור מיקומים אלה, כמו גם כל הבדלים משמעותיים בין המאפיינים, כך שתוכל לטפל בהתנגדויות של בעל הבית. כאשר עשית את שיעורי הבית שלך ולהבין את שיעורי השכירות הממוצעים באזור, אתה מוסמך יותר להגיע למונחים מועילים הדדית והוגנת. באותה מידה, אם אתה מוצא מקומות רבים המתאימים באופן דומה להשוואה, אתה יכול להיות בשוק של השוכר, ואתה עשוי להיות מסוגל להמיר את זה לתוך יתרון משא ומתן. לכל הפחות, אתה צריך לשקול לבקש משך תקופת השכירות קצר (שנה אחת, למשל, במקום שניים), במקרה דמי השכירות מתחילים ליפול. זה יהיה לשחרר את העסק שלך מוקדם יותר כדי למצוא קבוצה טובה יותר של תנאים. זה לא יכול להיות הגישה הטובה ביותר, עם זאת, אם העסק שלך דורש מחויבות מיקום קבוע, כגון מסעדה בסדר.

אם כבר מדברים על תקופת החכירה, להקדיש תשומת לב מיוחדת לחלק זה של הסכם החכירה. אם אתה מרוצה המיקום ואת הבקשה של החברה החכירה אושרה על ידי בעל הבית, השאלה הבאה הגדולה ביותר היא תקופת החכירה עצמה. עסקים מסוימים, כגון מסעדות, ידרוש תקופת חכירה ארוכה יותר, אבל עבור רוב העסקים הקטנים, טווח של שנה או שנתיים עם תקופות חידוש אופציונלי הוא הנפוץ ביותר בדרך כלל המתאים ביותר עבור השוכר. תוכל ליהנות מסוימים בוודאות מספיק זמן כדי להקים את הפעולות שלך למשוך את הזרימה הנכונה של לקוחות או לקוחות למיקום זה, אבל העסק שלך לא יהיה קשור לטווח ארוך.

לבסוף, לשים לב הרבה יותר מאשר רק את כמות שכר הדירה. עלויות אחרות, בהתאם לסוג מסוים של מבנה החכירה אתה מוצע, יכול להוסיף הוצאה משמעותית את הוצאות הבנייה שלך לשים זן אמיתי על התקציב שלך. אם העסק שלך יהיה אחראי על עלויות והוצאות בנוסף לשכר הדירה, חשוב לקבל הערכה של עלויות אלה על מנת ליצור תקציב מדויק והערכת כספים העסק שלך.עלויות אלה כביכול נסתרות עשויות לכלול תחזוקת תחזוקה או תחזוקת שטח משותפת, והן עשויות להיות משמעותיות למדי. כדי להבטיח את התנאים הטובים ביותר האפשרי, שקול לבקש מכסה או הסכום המקסימלי שאתה יכול להיות מוערך עבור פריטים אלה או לחילופין לשקול החלפת המבנה עבור אחד שבו בעל הנכס מניח את העלויות ואת העסק שלך משלם שכר דירה גבוה יותר. זה יוסיף ודאות לתקציב שלך ולעשות תחזיות פיננסיות הרבה יותר קל ומדויק יותר.